坤澜专题 | 上海市复工复产政策法律之八——新冠疫情对房屋租赁合同的影响及风险防范建议

疫情爆发以来，经营性房屋承租人受到疫情冲击，因收入降低、资金断流等问题，希望能够变更合同以减免租金或延长期限以缓解资金压力。根据法律规定和法院判决，此类案件处理方式如下：一般有约定的从约定，若符合国家或地方出台的租金减免政策则参照处理。若既无约定也无政策要求，则法院基于公平原则或情势变更规则处理。

疫情期间租金减免政策主要针对国有经营性房产，对于非国有经营性房产，仅鼓励租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对于此类租赁合同，若双方无约定，法院可以依公平原则酌定租金减免，或承租人可以以《民法典》第533条为依据请求法院判令减少租金、延长租期等。

合同解除方式包括法定解除、约定解除和协议解除。租赁合同由当事人协商一致订立，合同能否解除应当首先尊重当事人意思自治，有约定则按合同约定处理，无约定则依法律规定。疫情下承租人请求解除合同与出租人请求解除合同处理方式具体如下：

根据《上海高院涉疫情案件系列回答三》问题2及问题5，[4]承租人因疫情原因请求解除合同通常以不可抗力导致合同目的不能实现或情势变更作为请求权基础。虽然法院原则上倾向于不支持承租人解除合同，但实践中并非全然否定，而是根据具体情况进行个案判断，具体如下：

01以不可抗力为由解除合同

（1）对于一般租赁合同，承租人原则上不能以不可抗力为由解除合同。首先，租赁合同期限普遍较长，而疫情影响期间相较于合同履行时间较短，不会导致承租人长期无法使用房屋；其次，承租人的主要合同义务为租金支付，此项义务属金钱债务，不存在不能履行；最后，出于保护合同双方合理信赖、避免将承租人的经营风险不合理地转嫁给出租人的理念，承租人原则上不应以不可抗力导致合同目的不能实现为由解除合同。如在(2021)沪0105民初431号和(2021)沪01民终10058号案件中，法院均认为新冠疫情系阶段性影响，不会造成合同目的无法实现，不必然导致合同完全无法继续履行，即承租人无权要求解除合同。

不过实践中也有法院综合考量合同履行情况，认为经营性合同目的为从事生产经营与疫情因素强相关，若疫情导致无法正常经营则可以援引不可抗力事由解除合同。如在(2021)沪02民终7373号案件中，法院认为承租人租用涉案商铺开设儿童游乐场进行盈利是其合同目的，而其经营行业的特殊性决定了该经营业态在疫情防控期间相较于其他行业受疫情影响持续时间更长、防控要求更严格；疫情期间，承租人确因合同目的客观上无法实现且在期望通过友好协商解决相关问题无果的情况下提出解除合同，其行为并不构成违约。

（2）对于基于特殊目的的租赁合同，以不可抗力为由解除合同得到支持的可能性较大。如为开展会议、庙会、展览等活动签订租赁合同，由于此类活动具有特定目的且具有时间上的不可变更性，合同期限较短，如因疫情无法使用，则构成不可抗力导致合同目的无法实现，法院一般支持合同解除。

根据《民法典》第533条，若经承租人与出租人沟通协商，继续履行甚而变更合同内容后仍显失公平，承租人可以以情势变更为由请求法院或仲裁委解除合同。但是实践中，承租人需证明继续履行合同造成的不公平已达到必须解除的程度，该项证明责任较重，法院对此的认定较为慎重。

疫情期间，除租金支付、合同解除等问题外，还可能因违约责任承担产生纠纷。一般租赁合同履行可能的违约行为包括：因承租人逾期支付租金的违约责任、承租人单方解除合同的违约责任等。具体如下：

承租人在无单方解除权的情况下通过撤场等行为提前终止合同，可能因违反法律规定或合同约定需承担违约责任，具体包括：

首先，出租人应当及时关注租金减免政策。国有企业、集体企业等租金减免主体应及时发布通告，确定具体负责人和办理方式，避免因沟通不畅引发矛盾。其次，出租人应与承租人及时协商。对于承租人减租、延期等申请应谨慎承诺，若达成一致应及时签订有效协议

首先，承租人应当与出租人积极协商，就减免租金、延长租期、解除合同等事项与出租人沟通。避免未经协商提前退租导致在形成诉讼后陷于不利境地。其次，承租人应当及时固定证据，包括但不限于政府出台的相关管控措施文件、疫情期间营业流水、因疫情被隔离等原因无法返回原地的证明以及出租方的优惠承诺等，避免产生纠纷后因证据不足导致损失。

最后，本轮疫情来势汹汹，房屋租赁合同的当事人应基于公平原则与诚实信用原则，结合租赁期限、行业特点、双方履约过程中的意思表示等因素提出合理诉求，寻求合法途径处理纠纷妥善处理矛盾纠纷，互谅互让、共克时艰。