【《民法典》系列解读之一】《民法典》对房地产公司的影响及应对建议

规范解读：我国对土地实行较为严格的用途管制，土地使用权人应当严格按照法定与约定的用途使用土地，否则应当承担相应的法律责任。由于我国主要通过规划实现土地用途管制的目的，因而，符合规划中确定的土地用途及条件，是设立建设用地使用权的前提，也是建设用地使用权设立后进行开发建设的前提。因此，《民法典》明确规定“规划条件”应作为建设用地使用权出让合同的内容，这一修改进一步体现了规划管制的思想。

对策建议：关于建设用地使用权出让合同一般条款的规定，《民法典》在《物权法》的基础上新增了“规划条件”。实际上，《城乡规划法》第三十九条已经明确，不含规划条件的出让合同无效。《民法典》进一步在法律层面对建设用地使用权出让合同的内容予以完善。房地产公司在签订建设用地使用权出让合同时，应当明确规划条件。

规范解读：《民法典》对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定。对于住宅建设用地使用权的续期，《民法典》明确采取自动续期模式，并规定续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。从中我们可以看出，《民法典》本身对续期收费采取了回避的态度，关于续期费用如何缴纳、缴纳标准及减免标准等问题均须相关法律法规予以进一步明确。对于非住宅建设用地使用权的续期，《民法典》规定“依照法律规定办理”。这里主要是指依据《城市房地产管理法》第二十二条以及《土地管理法》第五十八条的规定，采取申请报批模式，重新签订出让合同，支付出让金。

对策建议：《民法典》对建设用地使用权的续期问题作出了概括规定，但仍需相关部门进一步出台法律法规对相关问题予以细化。房地产公司需实时关注新颁布的有关土地使用权续期的法律法规，以便及时采取相应措施。此外，对于使用权期限较短的非住宅建设用地，由于其续期问题相对较为紧迫，房地产公司应予以注意，防止建设用地使用权过期。

（二）新增居住权制度

规范解读：《民法典》新增“居住权”这一新型用益物权，明确居住权经登记后设立。居住权人有权根据合同约定或者遗嘱规定，占有、使用他人的住宅。居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅原则上不得出租。当事人可在居住权合同中约定居住权的期限。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

对策建议：居住权对促进我国住房保障体系的完善具有重要意义。尽管我国目前已经建立了廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是，相关制度尚不能完全解决目前的住房问题。房地产公司可以关注设立居住权房屋的市场情况，开发新型房地产商业模式、发掘新的市场增量。

（一）关于抵押制度的修改

规范解读:《民法典》对抵押财产的范围进行了修改。对于可以抵押的财产增加了海域使用权，这一修改体现了我国加强对海洋资源的利用。此外，根据《民法典》第三百三十九条、第三百四十二条的规定，对于任何类型的土地经营权都可以转让、抵押，因而《民法典》对《物权法》第一百八十条第一款第三项予以修订。对于不得抵押的财产，《民法典》删除了“耕地”，这是为了与《民法典》中土地经营权可以流转的规定保持一致，进而提高农村土地的利用率。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六条就公益设施担保问题作出了更为细致的规定。

对策建议：《民法典》拓宽了抵押财产的范围，房地产公司在投融资中应当结合《民法典》及相关司法解释关于抵押财产的范围的最新规定设立或者接受担保。

规范解读：浮动抵押作为一种特殊的动产抵押，最大的特点是在抵押权设立时，抵押财产尚不固定，既包括现有的财产也包括将有的财产。《物权法》对于浮动抵押中抵押财产的价值按照实现抵押权的时间予以确定，而《民法典》将受偿标的的价值确定时间修改为抵押财产确定时。同时，对于抵押财产确定的法定事由，《民法典》对《物权法》的规定作出了部分修订，将抵押人被撤销修改为抵押人解散，从而与公司解散的相关法律规定相衔接。

对策建议：这一标准的确定，使法条之间相互衔接，同时也让浮动抵押中抵押财产的确定变得更加易于认定。房地产公司在设立浮动抵押时，应实时关注并准确认定浮动抵押中抵押财产的确定情形，以便及时实现抵押权，保障自身利益。

规范解读：《民法典》对禁止流押和流质问题进行了柔化处理，肯定了抵押权/质权的效力。在《物权法》中，对于流押和流质，均规定抵押权人或质权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人或出质人约定债务人不履行到期债务时抵押或质押财产归债权人所有。而根据《民法典》的规定，双方的此种约定不发生效力，但抵押权人或质权人可以依法就抵押财产优先受偿，这是从正面角度规定了这一行为的法律效果。

对策建议：房地产公司应明晰，《民法典》有条件地修正了《物权法》关于禁止流押/流质的规定。因而，房地产公司在融资过程中若约定了流押/流质条款，根据《民法典》的规定，该约定不发生法律效力，但抵押权人或质权人可以依法就抵押/质押财产优先受偿。

规范解读：本条确立了动产抵押登记对抗主义。《物权法》第一百八十八条和第一百八十九条分别规定了动产抵押和浮动抵押，并且均实行登记对抗主义。《民法典》整合了《物权法》的规定，不再区分动产抵押和浮动抵押，而是规定实行统一的动产抵押登记对抗主义。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十四条进一步明确了动产抵押合同订立后未办理抵押登记时，动产抵押权的效力规则。

对策建议：《民法典》不再区分具体的抵押物，对动产抵押进行了统一规定。未经登记，不得对抗善意第三人。需要注意的是，此处的善意第三人不包括正常经营买受人。房地产公司在接受动产抵押时，应当及时办理抵押权登记，以对抗善意第三人。

规范解读：本条规定了正常经营买受人规则，扩张了该规则的适用范围，将其从浮动抵押扩张适用于所有的动产抵押。根据本条规定，对于动产抵押，无论是否进行登记，均不能对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。所谓正常经营买受人，指的是已经支付合理价款从以出卖某类动产为业的人处购买商品的买受人。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十六条对正常经营买受人规则作出了补充规定，以避免买受人权利被滥用或者未尽到合理注意义务。同时，该条适当扩大了适用范围，不仅适用于办理登记的抵押权人，还适用于所有权保留买卖的出卖人、融资租赁合同的出租人。

对策建议：《民法典》加强了对正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人的保护，扩大了对抵押权人行使追及力的限制，将不得追及的范围由《物权法》中的浮动抵押扩张适用于所有的动产抵押。房地产公司在购买动产时，需关注其是否设立了抵押权。若房地产公司为抵押动产的买受人，应支付合理价款并及时取得财产，以运用正常经营买受人规则阻断抵押权的追及力。

规范解读：《民法典》第四百零五条修改了《物权法》第一百九十条关于抵押权和租赁权关系的规定。首先，《民法典》将租赁权对抗的对象明确规定为已经设立的抵押权，而非仅仅“订立抵押合同”；其次，《民法典》将可以对抗抵押权的租赁关系限定在已经“转移占有”的租赁关系，并未转移占有的租赁关系不得对抗在后设立的抵押权。此外，《民法典》删除了《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定。因而，对于抵押权设立后抵押财产出租的，已登记的抵押权可以对抗其后设立的租赁关系，未登记的抵押权不得对抗善意第三人。

对策建议：动产抵押权自抵押合同生效时设立，而不动产抵押权自抵押登记时设立。如果按照《物权法》的规定，以签订抵押合同为时间节点，则此时不动产抵押权尚未设立，因而《民法典》的修改完善了时间节点的规定。此外，《民法典》要求租赁物已转移占有，保障了租赁关系的有效建立。房地产公司应当根据《民法典》的最新规定，把握抵押权与租赁权的关系。

规范解读：本条是关于抵押期间抵押财产转让的规定。根据《物权法》的规定，抵押人在抵押期间转让抵押财产的，必须征得抵押权人的同意。《民法典》规定抵押人在抵押期间转让抵押财产，仅需及时通知抵押权人即可。根据该规定，财产在设定抵押期间，抵押人仍可以转让抵押财产，并且无需经过抵押权人同意，但是应当及时通知抵押权人。抵押财产转让，不影响抵押权的行使。若抵押权人有证据证明抵押权可能受到损害时，可以要求抵押人在转让抵押财产以后，将转让的价款提前清偿债务或提存。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十三条进一步明确了当事人约定禁止或者限制转让抵押财产时的相关处理规则。

对策建议：当房地产公司作为抵押人时，应关注抵押合同中是否存在禁止或限制转让抵押财产的约定。如无此项约定，抵押人可以转让抵押财产，并及时通知抵押权人，而无需经过抵押权人同意。不过，抵押人转让财产的，不得对抵押权人的抵押权造成损害。

规范解读：《民法典》对于担保物权清偿顺序的规定进行了部分修订。其中对于已经登记的抵押权，删除了登记顺序相同时，按照债权比例清偿的规定。同时，《民法典》明确了对于其他可以登记的担保物权的清偿顺序参照适用该条款对于抵押权的规定。

对策建议：房地产公司应当结合《民法典》的最新规定，把握同一财产上存在数个担保物权时，各担保物权的清偿顺序，进而实现自身利益的最大化。

规范解读：本条是关于并存于同一项财产上的抵押权和质权如何确定优先效力的规定。《民法典》对于抵押权与质权并存的情况一视同仁，不再对抵押权与质权的效力区分高下。当同一财产上既设立抵押权又设立质权时，按照登记、交付的时间先后顺序进行清偿，即按照抵押权登记的时间和标的物交付、质权设立的时间先后确定清偿顺序。

对策建议：房地产公司在经营过程中一般需要进行融资借贷，而且融资行为往往与抵押权、质权等担保物权密切相关。实践中，会出现融资人在融资过程中对同一财产设立抵押权、质权从而进行多次融资的情形，因此便会涉及到当同一财产设立多个担保物权时以何种顺序清偿的问题。房地产公司应当根据《民法典》的最新规定把握多重担保物权并存时的清偿顺序。

规范解读：本条确立了超级优先权制度。即当动产抵押担保的是抵押物的价款债权，且标的物的出卖人（抵押权人）在标的物交付十日内办理抵押登记的，此时价款抵押担保的抵押权人可以处于除留置权以外相比于其他担保物权人优先受偿的地位。超级优先权的本质仍然是抵押权，只不过被担保的主债权被限定在购买抵押物的价款之范围。此外，行使超级优先权的主体是销售抵押物的出卖人，且需要在交付后十日内办理抵押权登记。

对策建议：在实践中，即使标的物的买受人在设立价款抵押权之前，将该标的物抵押或质押给其他人，出卖人对购买价款这一债权享有超越其他第三方的担保物权的优先权，但是该权利不得置于留置权之上。

（二）关于质押制度的修改

规范解读：《民法典》扩大了权利质权的范围，明确规定现有的以及将有的应收账款可以作为权利质权的客体，这是考虑到商事行为的复杂性而作出的修改。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十一条对以现有的以及将有的应收账款进行出质时相关问题的处理作出了更为细致的规定。

对策建议：根据《民法典》的规定，房地产公司可以根据实际需要，利用现有的以及将有的应收账款进行质押融资，进而扩大融资金额。

规范解读：民法典编撰过程中，一些意见主张在物权编中统一规定动产和权利担保制度。但考虑到动产和权利担保涉及的财产种类众多，涉及部门广泛，物权编最终并未对此作出统一规定。不过，为了回应相关意见，《民法典》删除了《物权法》中动产抵押、权利质押有关具体登记机构的规定，为未来建立统一的动产和权利担保登记制度留下了空间。

对策建议：《民法典》对有关质权登记规定的删除并不意味在制度上予以废除，而是为未来从制度上设置统一的登记机关预留立法空间。房地产公司应当密切注意相关部门后续出台的有关动产和权利担保统一登记的规定。

（三）关于保证制度的修改

规范解读：《民法典》在延续《担保法》关于债务人不履行债务时，保证人承担保证责任的规定的基础上，进一步规定当事人可在保证合同中约定保证人履行债务或承担责任的情形。

对策建议：本条扩大了当事人在保证中的意思自治范围，有利于保障当事人在保证合同中的利益。房地产公司可以根据实际情况，充分发挥意思自治，在保证合同中约定保证人履行债务或承担责任的具体情形，以充分维护自身利益。

规范解读：本条改变了当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明时的推定规则。根据《担保法》第十九条的规定，保证方式没有约定或者约定不明的，应当推定为连带责任保证，而根据本条的规定，应当推定为一般保证。这一变动使保证人所负义务较债权人轻，确立了保证人负第二顺位责任的原则，符合保证制度的发展趋势，有利于正确发挥保证的作用，贯彻民法的公平原则。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第二十五条就保证方式的推定作出了更明确的规定。

对策建议：房地产公司作为融资方时，应当对日常使用的格式保证合同条款进行全面修订，防止未来出现保证方式约定不明的情形。房地产公司作为债权人时，应当尽量在保证合同中明确约定保证方式为连带责任保证，以确保在债务人无法履行债务时可直接请求保证人承担保证责任，以保障债权的实现；房地产公司作为保证人时，需认真阅读保证合同条款，注意保证方式是否已明确约定。

规范解读：《民法典》修改了一般保证人不享有先诉抗辩权的情形。除了延续了《担保法》中保证人书面放弃权利的规定外，其他三项都是对于债务人无法履行债务情形的完善。当债务人下落不明且无财产可供执行，或人民法院已经受理债务人破产案件，或债权人有证据证明债务人的财产不足以履行全部债务或者丧失履行债务能力的，此时债务人已确定不能偿还债务，保证人即使要求债务人先行偿还债务也是没有意义的，因此法律规定了这些情况下保证人不享有先诉抗辩权。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第二十六条进一步明确了一般保证中的责任先后顺序。

对策建议：房地产公司应当充分留意此一修订，在担保实践中根据一般保证人先诉抗辩权行使的除外情形，充分维护自身的合法权益。

规范解读：本条统一规定了保证期间约定不明时的保证期间。《担保法司法解释》对于保证期间进行了分别规定，对于保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，规定保证期间为六个月；对于保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为二年。而《民法典》对于保证期间进行了统一，规定没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第三十二条进一步明确了视为约定不明的具体情形。

对策建议：房地产公司应当注意，根据《民法典》的规定，在实践中，无论是保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限，还是保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，均属于对保证期间没有约定或者约定不明确，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。

（一）完善债权转让后从权利一并转让的规定

规范解读：根据“从随主”的规则，债权转让后，从权利也应一并转让。但是，担保物权作为一种物权，应遵循物权法定和公示公信原则。为了有效保护债权受让人的利益，防止债务人因受让人未及时登记或移转占有而逃避担保责任，《民法典》第五百四十七条第二款规定，在债权转让中，主债权转让后，相应的从权利一并转让，即使该从权利未办理转移登记或转移占有，受让人仍然取得该从权利。

对策建议：《民法典》延续了《合同法》有关主债权转让，从权利一并转让的规定，并且进一步明确作为从权利的担保物权不论是否移转登记或移转占有，均一并随主债权转让。此时债权受让人取得从权利是基于法律规定，是否登记或移转占有不影响从权利转移的效力。这一规定有效保护了债权受让人的利益，防止债务人因受让人未及时履行公示手段而逃避担保责任。因而，房地产公司在进行债权转让时，从权利随之转让，无需考虑从权利是否已移转登记或移转占有。

（二）新增指定抵充制度

规范解读：本条是关于债的清偿抵充顺序的规定。《民法典》在司法解释的基础上，首次将多债务情形下清偿抵充顺序指定权赋予了债务人，即债务人对同一债权人负担数项债务且给付不足以清偿全部债务时，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。这一规定填补了多债务情形下清偿抵充顺序指定权归属的空白，体现了对债务人的利益保护。同时本条第二款规定了在未约定及债务人未指定的情况下的债务清偿顺序，体现了对债权人的利益保护。由此可见，第五百六十条平衡了债权人和债务人之间的利益。

对策建议：房地产公司在经营过程中一般需要进行融资借贷，而且这类借贷行为往往是大额多次的，因此就会涉及当债务人对同一债权人负担同类多项债务时，应以何种顺序清偿的问题。房地产公司在清偿债务时要善用债务人的指定权，实现自身利益最大化。

（一）明确预约合同及其违约责任

规范解读：在《民法典》颁布之前，对于市场交易活动中认购书、订购书、预定书等协议的性质、与本约的关系、法律效力及违约责任等都未在法律中予以明确规定，仅以司法解释的形式进行了规定。此次《民法典》将《买卖合同司法解释》第二条关于预约合同的规定以法律形式予以确立，明确当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等为预约合同，不履行预约合同义务将承担违约责任。预约合同发生在本约合同的磋商阶段，其根本目的是为了订立本约，其内容应具有一定的确定性。在判断预约合同是产生预约的效力还是磋商的效力时，应区分事实，以探究当事人的真意为出发点，根据预约所涉本约的必备条款的完备程度来决定其效力。既不能任由当事人违反当初完成交易之承诺，也不能施加给当事人未允诺的强制缔约责任。

对策建议：房地产公司与房屋购买者签订的订购书、认购书等协议在性质上属于预约合同。法律明确规定违反预约合同应承担违约责任，而非缔约过失责任。即当合同一方当事人不履行预约合同中约定的订立合同的义务时，另一方可以向其主张违反预约合同的违约责任。此外，房地产公司应当注重在预约合同中对违约责任进行更加细致地规定，例如在预约合同中明确赔偿损失的范围、细化违约金条款的内容。

（二）完善对格式条款的规制

规范解读：《民法典》在《合同法》第三十九条的基础上进一步规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。同时，《民法典》将格式条款提供方的提示或说明义务的范围扩充至“与对方有重大利害关系的条款”，而不仅限于免除或限制其责任的范畴。在判断格式条款的效力时，《民法典》并未将所有减免责任的格式条款均规定为无效，而是以“不合理”作为无效的判断事由。

对策建议：房地产公司在销售房屋时与房屋购买者签订的《商品房买卖合同》及《商品房认购书》等文件都是由房地产公司提供的典型的格式合同。房地产公司在设计格式合同条款时，应当综合考虑多方面因素，对合同双方的权利义务予以适当分配。尤其是减轻自身责任的条款，应避免因违反了公平原则，被认定为“不合理”而使该格式条款归于无效。此外，对于与购买者有重大利害关系的条款，房地产公司在与房屋购买者签订合同时应当采用加粗、下划线或者让购买者在合同上注明“已阅读”等方式予以说明。说明义务的履行应达到常人能够理解的程度。

（一）新增出租人对承租人转租的异议期

规范解读：承租人经出租人同意转租的，租赁合同继续有效，承租人应对第三人的过错承担损害赔偿责任。同时，承租人转租期限不得超过租赁期限，否则超出部分原则上对出租人不具有法律效力，承租人就超期部分履行不能向第三人承担违约责任。若未经出租人同意，承租人擅自转租，出租人有权解除合同，且承租人于擅自转租期间收取的租金差价可作为对出租人的补偿，归出租人所有。此外，为了平衡双方利益，督促出租人及时行使权利，《民法典》规定了出租人对于承租人转租的异议期，即出租人知道或应当知道承租人转租的，应当在六个月内提出异议，否则视为同意出租人转租。

对策建议：《民法典》新增的出租人异议期将促使作为出租人的房地产公司在租赁关系中积极行使权利。房地产公司在出租其开发的商铺、写字楼时，应遵守《民法典》关于租赁合同的相关规定，在法律规定的期限内积极维护自身权利。对于承租人未经同意的转租行为，出租人应在6个月异议期内提出异议，否则将视为同意转租。

（二）完善承租人的优先购买权

规范解读：《民法典》在《合同法》及相关司法解释的基础上，进一步完善了房屋承租人优先购买权的规定。《民法典》规定了房屋出租人在出卖之前的合理期限内应通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。此外，《民法典》规定了房屋承租人优先购买权的例外，包括房屋按份共有人行使优先购买权、出租人将房屋出卖给近亲属、承租人在收到通知后15日内未明确表示购买以及承租人未参加拍卖。同时，《民法典》也规定了出租人妨害承租人行使优先购买权应承担赔偿责任，并明确出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

对策建议：房地产公司作为出租人，在出卖房屋时，应当根据法律规定，在出卖前的合理期限内通知承租人，以保障承租人于法定情形下享有的优先购买权。

（三）明确承租人的优先承租权

规范解读：《合同法》第二百三十六条规定了租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。《民法典》在延续这一规定的基础上，明确了租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，从而使承租人的租赁状态更为稳定。出租人在租赁期限届满并有意继续出租房屋时，应通过适当的方式将此消息通知承租人，并给予承租人合适的时间作出决定。但是若出租人收回房屋自用或空置后，再次出租房屋时，承租人丧失优先承租权。

对策建议：房地产公司在出租其开发的商铺、写字楼时，应遵守《民法典》租赁合同的相关规定，保障承租人的优先承租权。

（一）明确建设工程施工合同无效的法律效果

规范解读：本条属于新增条文，是关于建设工程施工合同无效的处理的规定。本条主要从立法层面明确了建设工程施工合同无效、工程验收合格或不合格时的法律后果，避免了大量经验收不合格或者未经竣工验收的建设工程施工合同纠纷得不到彻底解决以及发包人对承包人折价补偿的标准不统一的问题。    

对策建议：房地产公司在实践中要注意准确认定建设工程施工合同是否无效以及工程验收是否合格，准确把握当事人因建设工程施工合同无效造成的损失赔偿范围。此外，房地产公司还应当特别留意《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中关于合同无效及其处理的具体规定。

（二）新增发包人与承包人的法定解除权

规范解读：本条是关于发包人与承包人解除权以及建设工程施工合同解除后的法律效果的规定。建设工程施工对承包人的资质要求较高，转包和违法分包不仅损害建筑市场秩序，还可能影响建设工程质量。因此，法律法规禁止承包人转包和违法分包。对承包人而言，本条明确规定了在因发包人原因导致工程无法推进的情况下，承包人享有脱离合同约束的权利。本条第三款规定了合同解除后，面对建设工程合格或不合格的情况，承包人和发包人所应承担的法律责任。

对策建议：《民法典》规定的承包人的解除权，实际上是对发包人不履行主要债务情形的细化，也与《合同法》关于合同解除的规定保持了统一。承包人转包和违法分包建设工程的行为违反了法律的禁止性规定，属于合同无效的情形。但之前仅以司法解释的形式赋予了发包人的合同解除权，而本次从立法层面完善了发包人合同解除权的内容。发包人在承包人转包或违法分包建设工程时，应积极行使自己的权利，及时解除合同，保障自身权利。需要注意的是，《民法典》关于发包人解除权的规定并不是说发包人必须解除合同，而是发包人可以根据具体情况自行选择。此外，合同解除后工程价款的支付问题，应根据建设工程质量是否合格予以区别对待。房地产公司作为房地产建设工程的发包方，在建设工程施工的过程中应当履行合同义务，为承包方提供符合强制性标准的建筑材料、建筑构配件和设备。