房地产领域月度动态（2020年12月）

1、《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》

2020年12月4日，住房和城乡建设部等部门发布了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》（建房〔2020〕99号）

评析

《意见》的核心包括构建智慧物业管理服务平台和全域全量采集数据，通过广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，同时利用智慧物业管理服务平台对物业服务企业及其从业人员进行信用信息收集、整理和利用，加强信用管理和信用评价，规范物业服务企业经营行为。通过推动物业服务，推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设，对接新型基础设施建设，加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展，满足居民多样化多层次生活服务需求。

2020年长租公寓遭遇寒冬，据不完全统计，2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。12月29日，上海市政府常务会议指出，要进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序，并指出良好的住房租赁市场秩序是房地产市场平稳健康发展的重要内容和基础。全国多地住建委出台住房租赁条例立法，强化长租房管理，强化联合监管和信用监管，规范租赁市场秩序，维护租赁各方合法权益，使住房租赁回归服务属性。

2020年12月12日，南京市住建局等八部门发布《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》。

评析

通知指出，严禁住房租赁企业等相关主体通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。住房租赁企业等相关主体不得以租金分期、租金优惠等名义诱导、隐瞒、欺骗或强迫要求承租人使用“租金贷”。经纪机构不得赚取租金差价、收取续约合同佣金。

针对住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、收费不规范、违规“租金贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

12月24日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门正式印发《关于规范管理短租住房的通知》（以下简称《通知》），自2021年2月1日起施行。

评析

通知内容主要包括两点：（1）按区域实行差异化管理。本市短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。允许经营短租住房的区域，小区业主将住宅对外短租经营需符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。（2）住宿人员身份信息需申报登记。《通知》要求，经营者应在住宿者入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。

2020年12月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平，LPR已连续8个月未变。

评析

对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整也影响到购房者的房贷。即如果LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。自今年4月起，LPR已连续8个月未变。LPR利率是房地产金融的风向标，8个月不变也给市场一个稳定的信号，中国的货币政策保持稳定。尽管经济承压，但是在考虑到宏观风险的基础上，货币信贷政策保持宏观审慎，并不会把房地产当做刺激短期经济增长的工具。经过一段时期的平稳运行，部分城市的投资投机性需求也会逐渐退出市场。

2020年12月21日，中国社会科学院财经战略研究院推出的《中国住房发展报告（2020-2021）》（以下简称“《报告》”）正式发布。

评析

《报告》指出，总体来看，过去一年，房地产市场恢复比较理想，但特征不同以往。楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献，取得了可喜的成绩。房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决，还存在潜在的隐忧。住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长，出现了新兴的特征。分析原因机制发现，新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击，但政府和市场各方均有效韧性应对，决定中国楼市收敛性恢复。

《报告》建议，瞄准五个关键，实施重点突破。第一，建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。第二，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。第三，加快开征房地产税以带动长效机制建设。第四，启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。第五，探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。

2020年12月3日，由中国房地产指数系统、中国物业服务价格指数系统联合主办的2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会在北京召开，研究主持单位现场发布了研究报告《中国房地产市场2020总结 & 2021展望》（以下简称“《报告》”）。

评析

在《报告》中对我国房地产市场和金融机构投资提出如下建议：

1、关于房地产市场

 “三道红线”的出台有利于房地产市场中长期的健康发展，明年房地产调控政策仍将持续，但城镇化仍有较大空间，改善型需求释放积极，房地产总量仍有保障。在因城施策以及市场总体供过于求、局部供不应求的情况下，企业应把握结构性机会。此外，“十四五”规划建议提出，要“促进住房消费健康发展，……，推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，未来房地产行业仍然非常重要。

2、关于金融机构投资策略

一方面，中央监管的强化，促使金融机构提高风险把控能力，将推动行业更加健康发展，企业要顺势而为，拥抱监管，敬畏市场。另一方面，房地产股权类投资的快速发展期到来，未来项目投资要更加聚焦优质区域及优质项目。

此外，类REITs、CMBS仍有较大规模，当前公募REITs试点侧重在基础设施类项目，物流地产、产业园、数据中心先行试点，或推动相关行业加速发展，而商业地产公募REITs试点尚需时间。